Título 1

INSPEÇÃO PREDIAL

NORMA DA ABNT NBR 16747:2020

Norma é regulamentação obrigatória por força de Lei do Consumidor Nº 8078/90.

Desde 21/05/2020 a inspeção predial é regulamentada pela ABNT NBR 16747:2020 a qual fornece diretrizes, conceitos, terminologia e procedimentos relativos à inspeção predial, visando uniformizar metodologia, estabelecendo métodos e etapas mínimas da atividade. A Norma se aplica às edificações de qualquer tipologia, públicas ou privadas, para avaliação global da edificação, fundamentalmente através de exames sensoriais por profissional habilitado. (somente Arquitetos/CAU com RRT e Engenheiros/CONFEA com ART o que pode ser confirmado nos sítios de cada entidade www.caubr.gov.br e www.confea.org.br )

PROCESSO DA NORMALIZAÇÃO

O processo para a elaboração da Norma brasileira de Inspeção predial começou em abril de 2013, mas houve uma suspensão dos trabalhos em 2014 devido à falta de consenso e força política dos incorporadores, mas em agosto de 2016 a Comissão de Estudos retomou as atividades em junho de 2017 encaminhou o texto para a ABNT para ajustes e envio a consulta nacional. Onde atuamos em todas as fases.

A norma não preconiza a periodicidade em que devem ser realizadas as inspeções prediais, mas as recomendações técnicas a respeito deste tema simplificamos a seguir:

Para a realização deste serviço a forma adequada e no tempo correto é preciso seguir as orientações contidas nas normas e documentos de entidades reconhecidas sobre o assunto. Como as mesmas não definem a periodicidade das mesmas, vamos propor aquilo que é praticado no meio técnico especializado, e que poderá balizar os proprietários ou responsáveis pela manutenção e conservação das edificações (por ex: síndicos) para a tomada de decisões, lembrando a tempo que as mesmas têm uma das funções a implementação de um plano de manutenção em conformidade com a ABNT NBR 5674/2012, a qual o profissional habilitado e com RRT ou ART que executar a primeira (que no caso de edificações novas o prazo de garantia do construtor por solidez e segurança é de 5 anos e sugerimos que essa 1ª inspeção seja providenciada aos 4 anos), poderá ajustar estes períodos tomando como base outros fatores que podem influenciar nos mesmos a seguir propostos:

Para condomínios verticais ou horizontais com construções de até 15 anos de existência, o sugerido é realizar a inspeção predial a cada 5 anos; e se em local de grande impacto do meio ambiente agressivo como praias por exemplo a cada 3 anos.

Para condomínios verticais ou horizontais com construções entre 15 e 30 anos de existência, o ideal é realizar a inspeção predial a cada 2 anos;

Para condomínios verticais ou horizontais com construções acima de 30 anos de existência, o ideal é realizar a inspeção predial anualmente.

A inspeção predial deve ser executada sempre por um profissional habilitado, engenheiro ou arquiteto, onde a presença do síndico ou zelador do condomínio é indispensável.

COMENTÁRIOS SOBRE OS PRINCIPAIS TÓPICOS DA NORMA ABNT NBR 16747:

Fixação de diretrizes, conceitos, terminologia, convenções, notações, critérios e procedimentos relativos à Inspeção Predial, uniformizando a metodologia para realização;
Servirá como parâmetro de monitoramento da vida útil de uma edificação atestando as condições de desempenho, uso e operação dela, após o imóvel ser entregue aos proprietários;
Será aplicada a qualquer tipo de edificação, públicas ou privadas;
Não substituirá as inspeções periódicas e vistorias previstas nos planos de manutenção previstos na ABNT NBR 5674;
Poderá ser utilizada para identificação do real estado das edificações de onde um profissional habilitado deverá elaborar o plano de manutenção em conformidade com a ABNT NBR 5674.
O responsável pela Inspeção Predial passa a se chamar inspetor predial, o qual deverá ser engenheiros ou arquitetos, habilitados (preferentemente com acervo comprovado e apropriado) para o trabalho;
As anomalias identificadas durante uma Inspeção Predial deverão ser classificadas em:

Endógenas ou construtiva

Origem oriunda das etapas de projeto e/ou execução;

Exógenas

Originadas por fatores externos, provocados por terceiros;

Funcionais

Originadas por envelhecimento natural e consequente término da vida útil.

A inspeção predial terá três níveis de prioridade:

Prioridade 1

Perda de desempenho compromete a saúde e/ou segurança dos usuários e/ou funcionamento dos sistemas construtivos e a vida útil. As intervenções devem ser realizadas com urgência;

Prioridade 2

Perda parcial do desempenho sobre a funcionalidade da edificação;

Prioridade 3

Perda de desempenho pode ocasionar pequenos prejuízos à estética. Não existe necessidade de intervenções imediatas.

Na norma haverá dois usos a serem examinados:

Uso regular

Uso está de acordo com o previsto em projetos, normas técnicas, dados de fabricantes e manual de uso, operação e manutenção;

Uso irregular

Uso realizado em divergência os itens supracitados

Também constará da norma a classificação informada pelo inspetor predial sobre o estado aparente de desempenho dos sistemas vistoriados:

Classe 1 de desempenho

Desempenho adequado ao uso;

Classe 2 de desempenho

Desempenho que requer recomendações corretivas e/ou preventivas;

Classe 3 de desempenho

Desempenho inadequado ao uso, quando as manifestações patológicas encontradas são prejudiciais à segurança e/ou saúde dos usuários.

Deverão ser examinados e analisados todos os documentos administrativos, técnicos, manutenção e operação da edificação, quando disponíveis.

A INSPEÇÃO E O IMPACTO EM OUTROS PROCESSOS

A norma de Inspeção Predial é uma ferramenta útil para avaliar todos os sistemas e subsistemas, elementos e componentes construtivos de uma edificação. Esta inspeção deverá ser realizada por profissionais habilitados (engenheiros ou arquitetos) e servirá de orientação para a melhorias das condições técnicas de uso, operação, manutenção, funcionalidade e desempenho das edificações, por meio de seu plano de manutenção, conforme já preconiza a ABNT NBR 5674.

Para as condições de desempenho devem ser considerados os seguintes requisitos:

Segurança

Segurança estrutural, contra incêndio, no uso e na operação;

Habitabilidade

Estanqueidade; saúde, higiene e qualidade do ar; funcionalidade e acessibilidade.

Sustentabilidade

Durabilidade; manutenibilidade

A inspeção predial representa um processo que auxilia na gestão de uma edificação, cabendo ao proprietário ou responsável legal (por ex: síndico) se inteirar da importância de sua realização, pois uma edificação sempre será valorizada com seus sistemas em ordem, funcionando e com a vida útil dentro do esperado, assim como o contrário a desvalorização de imóveis com sinais de manifestações patológicas.

Em diversas esferas legislativas, há um empenho para que a inspeção predial, passe a ser obrigatória e periódica, portanto, se a sua edificação ou condomínio não estiver em ordem, é melhor correr para se ajustar.

A disposição.

www.imovel.eng.br

Fernando Miranda

Eng Civil - CREA/SC 081.744-3

(48)9.9965-8538